在闭眼买房的时代，掌握短期看金融，中期看土地，远期看人口，这三大规律，对号入座基本可以保证稳赚不赔。但合肥楼市在经历过2016年的暴涨之后，房产支出和人均收入严重倒挂，很明显那个时代已经结束;在经历楼市一轮近乎疯狂暴涨之后，该如何走向?买房有没有新的规律可循?总的来说，客观的规律真的没有，如果真的有，那就是政策。
 

　　据不完全统计，2018年的365天，全国出台了423条楼市政策，平均每月有1.23次政策颁发，所以政策是买房的主要导向。地产圈的人不难发现，过去一年里楼市政策中商办小户能占一半。主要是因为这类产品的特殊性，前期发展为了引资，一些城市对于商改住不鼓励、不排斥，但到居民真正入住时，确实存在上学、水电费等问题。而这个时候商住问题就成了民生问题，所以不得不依靠政策引导来解决问题，而且其政策方向大相庭径，都是向便民居住引导。

　

　　深圳，商务公寓可入学
 

　　南方都市报报道，在深圳南山区买商务公寓，满足唯一住房可申请上学。截止目前为止深圳三区已经普及。
 

　　宁波，商业用房纳入落户范围
 

　　《宁波市公安局关于公开征求宁波市调整完善户口迁移政策内容意见建议的公告》，该政策或将“商业用房纳入落户范围内”。
 

　　长沙，商住房可落户
 

　　长沙市公安局正式公布施行《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》开始规范长沙商住房落户细则。
 

　　安徽鼓励商办，上学、入户不是梦
 

　　六安市在安徽商办改革首当其冲，六安市住建委公布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》，鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。
 

　　对于商办小户依靠政策引导已成为趋势，随着安徽《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策拟定，合肥商办小户也将跟进。
 

　　大多数人会认为随着政策放宽，商办小户未来将步入黄金时期。其实不然，政策的放宽一方面是为去库存，一方面是为了解决居民居住的民生问题。参考北上广商办小户限购限售，当市场热度过高时商办市场随之也会迎来大限，注意不仅是限购，而且还要限售(二手交易除外)。大多商办小户作为商业用地，在城市化发展初期，政府为吸引开发资金，在一定程度上还会鼓励商改住。但随着城市建设的完善，商办小户不仅仅收缩限购，甚至严格把控不再审批新的商住项目。
 

　　因为税收作为当地政府财政收入的主要来源，商办用地本应是为当地政府提供税收的场所。但作为个体的住户，没有营业，自然也就无税可收。当城市发展到一定阶段，以卖地为生的粗狂式城市财政收入不再适应发展需要。政府也必然会对商办用地进行严格把控，而那时已售商住类产品也将成为绝版物业。说到底，商办小户只是城市一定时期发展过程中的红利。
 

　　从目前来看合肥发展来看，合肥距那个时期还需要一些时间，因为事实上商办小户供给量还是想当的大，那是不是意味现在只要是商办类产品就能闭着眼睛买?文初我就说了那个闭着眼睛买房的时代结束了，商办产品与住宅相比毕竟存在一定缺陷，但其最大的优势就是位置，因为商办用地昭示性一般要好于住宅用地。地段是商办与住宅产品价值相抗衡的核心竞争力，那些位置较差远在郊区的商办项目，没有自己的竞争力，入手也只是一份鸡肋资产。

　　

 

　　随着供给侧改革，进一步推动房屋租赁需求。另一方面全国范围内加强限购，限制房产交易。即便是住宅“今年买明年卖”的快餐投机思维已经不适应，空间运营的价值即将凸显。近期降低水电费、鼓励国有平台和民企大力发展租赁业。商办小户作为租赁市场上的“香饽饽”，面积小、总价低，租金收益可观，是一份不错的可长期持有的资产。所以更多人在置业小户时，将区域内租住消费力视为第一要义，说到底租住消费力依旧是区域影响力的问题，核心区永远是人口最密集，任何消费力最强盛的地方。
 

　　政务区作为合肥发展较为成熟的CBD，也是城市高端产业和人口最为密集的区域。其投资潜力最高，投资热度最大。水涨船高，投资成本自然也不小。目前政务二手房均价已达2万元/㎡。即使商办小户，新房单价依旧在2万左右。租金收益再高，但是首付原始资金太大，依旧在一般投资者可承受范围之外。

　　

恒大水晶广场航拍实景，对望万象城
 

　　恒大水晶国际广场位于政务核心，万象城旁。由于其项目拿地较早，成本可控，其单价相对较低。9月恒大全国大优惠，恒大水晶广场商办小户仅需9800元/㎡起，总价在60万左右。是真正的小面积低总价，低门槛了。目前恒大水晶周边50㎡左右商办小户租金可租到2500元/月，一般来说15年回本即可成为优质资产，按照同等租金水平计算，十年左右便可回本，肯定称得上为优质的资产。而且今年年底就交房了，不占用过多的资金，再加上政务区拥有庞大的白领客群，小户不愁租，租金相对于其他区域较高，以租养贷无压力。

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