4月6日合肥新政八条发布，楼市地震随之而来，这次的新政究竟会造成怎样的影响？限购加码能否抑制投资客？摇号买房能否保护刚需？普通人买房到底怎么选？
 


 

　　这些问题让无数购房者们辗转反侧，大家的疑惑始终横亘在心头。4月28日，贝壳合肥站特邀房产专家郭红兵、合肥贝壳研究院院长余路晴、独立女博主阿靓做客贝壳直播间，聊聊合肥新政下楼市表情，解答购房者困惑。
 

余路晴：新政调控效果显著，二手房成交量下降30%
 

　　自4月6日，合肥新政八条发布以后，合肥热点板块二手房成交应声而跌，新政首先对合肥二手房的量价造成了明显的影响，热点区域的成交有一个明显的降温。
 


 

　　一般情况下，房企和购房者的预期持续走高，市场也会越来越火。在新政发布后，我们注意到市场新增客户量连续两周出现下跌，这周该指标的下降幅度或许会达到6%以上。
 

　　同时，判断市场预期还有个非常重要的指标，就是转化。据统计，3月份时合肥购房者看14套房就会有1套成交，2020年全合肥这个数据是看20套房成交1套。而在新政之后，这个数据已经达到了看25套房成交1套。
 

余路晴：新政有意识打击热点区域，炒房通道被堵死
 

　　这次新政针对性地对合肥滨湖、高新、政务等热点区域进行了定制化的调控，严格限制了热点区域的投资需求。
 

　　我们看到在深圳、上海等大城市之前出现了经营贷流入楼市等现象，合肥的新政显然吸取了大城市经验，这次对买房贷款进行了严格的管制。
 


 

　　同时，新政也让热点区域内一些“情绪激动”的业主冷静了下来。另外，新政中还有一些保障刚需的政策，例如增加土地供应、刚需优先摇号等，这让合肥刚需们原先的焦虑心态被安抚，新政整体对供给和需求两个根本性的因素进行了调整，稳定市场整体情绪，让有刚性住房需求的人不用那么着急。
 

余路晴：严查贷款的挤出效应明显，合肥高总价住宅价格下探
 

　　我们看到，新政之后，合肥一些动辄三四百万的高总价住宅价格下降非常明显。据统计，2019年、2020年合肥全款购房者仅占整体的15%~20%，但今年年初为什么有这么多全款买房？我认为应该和违规贷款有关系，所以新政的严查贷款对这部分的挤出效应很大，在短期内对楼市起到了一个显著的降温效果，也稳定了市场预期。
 

郭红兵：摇号系统更加公平公正！开发商应顺应潮流
 

　　新政对于刚需是比较善意的，严格限制了3成首付，但是对开发企业也留有余地，对于改善有操作空间。
 

　　对于摇号，摇号方案和摇号登记表政府都要审查，确保过程公平公正，刚需购房者要时刻关注登记信息，确保不要错失登记时间。
 


 

　　新政后，很多售楼部出现关门现象。郭红兵老师表示，这其中有一部分原因是开发企业对新政不熟悉，需要学习。
 

　　不过主管部门在发现这类情况后要求所有售楼部必须接待客户，摇号系统是通过房管局的网站登记的，不受开发商所限制的。所以不管接待不接待，登记系统是畅通的，这个是有保障的。刚需没必要担心，时刻保持关注政府官网的信息，政府保障登记信息公平开放，登记信息就不受开发商所控制。
 

郭红兵：合肥设置35岁刚需门槛是非常善意的
 

　　对于为什么设置35周岁这个门槛，郭红兵老师表示，目前合肥数据表示，大部分合肥人在30岁之前就有第一套住房，另外从调查的数据来看，来合肥5-7年的人群会考虑买房。从这两个数据可以看出，合肥是有这方面考虑的，实际上对年龄做了放宽，延伸到35岁。
 


 

　　在出台措施前，政府也考虑了市场的购房人数，根据贝壳研究院的数据显示，新一线城市35岁是购房年龄的基准线。余路晴院长也表示，北上广首套房的平均年龄是33岁。
 

　　目前合肥存在大量的房源还可以正常购买，并没有年龄限制，政府对于热点区域的限制是非常善意的，是保障第一次购房者有机会能买到。
 

郭红兵：限购了炒房客！保障了刚需和改善的需求
 

　　在4月6日合肥市出台政策后，八条新政从供应量、导向、交易环节等多方面，对合肥市房地产第四季度出现的情况进行调整。在加大供应方面，5月份开始大批量的土地上市，为新房市场补仓，新房市场可挑选的余地未来将变得更大。
 

　　之前的政策主要是对新房市场限购，这次的新八条对二手房的特定区域加大限购范围。从这方面来看，新政阻断了炒房客的进入，保障了刚需的利益，修补了二手房不限购的漏洞，直接导致了二手房交易量下降。
 

　　这次限购并没有限制二手房刚需客，只是限制了在二手房兴风作浪的炒房客，禁止囤积居奇。投机客和投资客撤退，对于改善和刚需显然是有利的，正常的购房需求更能被满足。

责任编辑：七七